审理法院：　天津市南开区人民法院

案　　号：　（2020）津0104民初9418号

案　　由：　房屋买卖合同纠纷

裁判日期：　2020年10月29日

天津市南开区人民法院

民事判决书

（2020）津0104民初9418号

原告：景某,男,1980年2月14日出生,汉族,住天津市红桥区。

委托诉讼代理人：刘某某，天津某某律师事务所律师。

被告:刘某,男,1955年4月25日出生,汉族,住天津市南开区××道××路××号。

委托诉讼代理人：戴雪静，上海申伦（天津）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王某某，上海申伦（天津）律师事务所律师。

第三人：天津某某房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区万德庄南北街**。

法定代表人：郝某某，经理。

委托诉讼代理人：庞某，男，该公司员工。

原告景某与被告刘某、第三人天津某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景某及其委托诉讼代理人刘某某，被告刘某及其委托诉讼代理人戴雪静、王某某、第三人某某公司的委托诉讼代理人庞某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

景某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付违约金228000元,返还原告定金20000元,律师费15000元,以上共计263000元;2.案件受理费由被告承担。事实和理由:2020年7月25日,原、被告及案外人某某公司签订《房产交易合同》（合同编号:100006416442）,约定:原告以2280000元购买被告名下所有的天津市南开区××道××路××号房屋（以下简称涉案房屋）,房屋面积79.83平方米。签订合同当日,原告向被告交付20000元定金。合同约定,原、被告双方于2020年8月20日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》,同时原告将购房款存入资金监管机构办理代收代付手续,被告须将已收取的定金返还原告。在合同履行期限届满前,任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋,则构成根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方）,并要求违约方支付房屋成交价10%作为违约金。2020年8月1日,被告通过某公司明确向原告表示不再出售房屋。此后经过原、被告及某某房公司多次沟通，被告均表示拒绝出售房屋。原告分别于2020年8月6日、8月16日以书面形式向被告下发《合同解除通知书》、《催告函》，但时至今日被告对此仍置之不理。为了购买讼争房屋,2020年7月24日,原告将其所有的本市南开区西湖道建研里1-1-501号房屋出售,因被告的违约行为,原告目前只能租房居住。综上所述,原、被告签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。被告表示不再出售房屋的行为是导致合同不能继续履行并解除的根本原因,其应根据合同约定承担相应的违约责任，故起诉。

刘某辩称，同意返还定金20000元，另外同意支付原告的实际损失20000元，其他诉请均不予认可，理由如下：一、被告虽有违约,但应享有双倍返还定金来达到解除合同之结果的权利。从诉争的三方协议内容来看,是买方先交纳20000元定金,并约定2020年8月20日买卖双方去签订网签的《存量房买卖合同》(即本约)交纳房款进行资金监管等内容。因此本合同的20000元定金有“立约定金”的性质,被告预先告知不订立本约时,应双倍返还定金(此内容在双方合同第二条第1款定金条款可以看出,双方明确约定了20000元定金的担保功能,即定金罚则的适用情形)。也就是说,该定金条款是在目前仅交纳20000定金的情况下,发生买卖双方违约时最为明确的违约责任承担方式。被告基于此,在收到定金第6天就立即通过第三人通知解除,并表示愿意承担双倍返还定金的责任。二、原被告之间合同履行的程度非常低,还未进入到签订《存量房买卖协议》并履行的阶段。根据合同约定,双方在签约当日即2020年7月25日交纳20000元定金,并没有其他交纳购房款的义务,而是约定双方于2020年8月20日前到房管部门签署《存量房买卖协议》同时进行资金监管。因此,当时还未签订网签合同,未收取任何房款,就在签约第6天通过第三人告知“房屋不卖”的事实,即使认定被告有预期违约情形,也没有达到适用成交价10%违约责任的严重程度。三、被告违约情节没有给被被告带来严重损失,且被告在力所能及的范围内已经尽量减少损失。诉状中所称,被被告于案涉合同签订之前一天曾将其自有住房出售,导致目前租房居住。首先双方签订合同时被告不知情,且是否属实均与被告承担违约责任无因果关系,被告在决定不出售房屋后立即通知第三人,被告完全可以另购其他房屋。尤其被告已于2020年8月6日明确表示解除合同,距交纳定金仅10天,耽误的这10天,不足以造成被告的严重损失。综上,双方从签约到解除,仅仅数日,且履行程度明显极低,未给被告造成严重后果,被告要求24万余元的违约金有失公平,故请求人民法院适用定金罚则或即使适用违约金条款,也要调整违约金至合理损失的范围内。

第三人某某公司述称，签订合同当日双方都在场，跟双方告知了合同的相应条款。约定8月10日之前网签，在网签前两天某某公司提前通知双方带准备的东西，卖方说再等两天，但在8月7日周五之前卖方就告知某某公司说房子不卖了，某某公司就转达到买方那边说卖方不卖了。后来某某公司工作人员去卖方家里沟通过两次，上下午各一次，也是在8月7日之前，上午是被告及其爱人在了，说下午等孩子过来一起协商，因此下午某某公司工作人员又去了一趟，结果被告还是不同意出售。后某某公司就转达给买方。等到网签当日某某公司又将需要网签携带的材料发给买卖双方及某某公司建立的微信群中，但没有人回应。

本院经审理认定事实如下：2020年7月25日，刘某（甲方）、景某（乙方）及某某公司（丙方）签订《房屋交易合同》，主要约定：甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买位于天津市南开区××道××路××的房屋（以下简称涉案房屋）；甲乙双方确认该房屋成交价格为人民币2280000元，乙方于2020年7月25日将人民币20000元交付甲方作为定金，如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方所有，甲方有权再将该房屋转让于任何人，如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则甲方需双倍返还定金给乙方；甲乙双方须于2020年8月20日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，同时乙方将购房款存入资金监管机构办理代收代付手续、甲方须将已收取的定金返还乙方；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；因违约方导致守约方为实现债权或物权，而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担。合同签订当日，景某给付刘某定金20000元。

另查，2020年8月1日，刘某告知某某公司不再出售涉案房屋。同日，某某公司将该情况又告知了景某。2020年8月6日，景某向刘某发出《合同解除通知书》，载明：“您与本人通过天津某某房地产有限公司的居间介绍下，于2020年7月25日签订《房屋交易合同》（合同编号：100006416442，以下简称’合同’）……您于2020年8月1日通过中介明确告知我，因您家庭纠纷导致不再出售位于天津市南开区××道××路××之房产，终止买卖合同，已构成违约……现，本人通知你如下：依据《房产交易合同》（合同编号：100006416442）第八条的约定，您的违约行为严重损害了本人的合法权益，并使单方解除合同条件得以成就。现本人依合同的相关的约定，通知您解除合同，《房屋交易合同》（合同编号：100006416442）自本通知发出之时解除。同时，本人将保留进一步追究您的违约责任的权利。”2020年8月16日，景某又向刘某发出《催告函》，载明：“……经过天津某某房地产经纪有限公司与您多次沟通，您仍不愿按照合同约定履行合同义务。基于上述事实及上述合同中的约定，故正式通知您，请您于函发日起3个工作日内（即2020年8月20日之前）主动与我或居间方经纪人（庞某，联系电话：188××******）联系协商合同的履行事宜。请您以积极的态度履行您的义务，避免我方因采取司法程序给您带来不利后果。”上述《合同解除通知书》及《催告函》，刘某均表示收到。此后，双方仍未协商一致，遂成讼。景某因委托代理律师而支付律师费15000元。

就双方存在争议的证据，本院认定如下：1.景某提交了一份《房产交易合同》(编号:10006406777)复印件，以证明其为了购买涉案房屋,于2020年7月24日,将其所有的本市南开区西湖道建研里1-1-501号房屋以1405000元的价格出售。对该份证据，刘某不认可其真实性，同时不认可证明目的，该合同即使签订，其也不知情，与景某所主张的巨额违约金没有关联性。本院认为，景某未提供该份证据的原件，无法核实真实性，即使该证据真实，也不能证明景某已经将房屋出售完毕，而且该证据中也未体现出景某的实际损失问题，故该证据本院不予采信。2.景某提交的房屋出售信息的网页截图，以证明涉案房屋同小区房屋的售价为35000元/平米，如再购买与涉案房屋同面积的房屋需多花费520000元。该证据系在房屋交易网站的出售信息截图，并非实际成交价格，本院不予采信。同时，经释明，景某表示不申请对涉案房屋进行价格评估。3.景某提交了《房屋租赁合同》、房产证复印件及租金收条，证明因刘某拒绝出售房屋,导致其目前租房居住,每月租金2000元。对此，刘某认为该《房屋租赁合同》无法证明景某每月支出租金2000元与其有直接的因果关系，其是在签约后第六天告知景某不再出售，景某可另行购房，所产生的租赁费不是必然产生的。对此，本院认为景某提交的证据完整，能与其陈述相互印证，且符合常情，故本院予以采信。

本院认为，景某、刘某及某某公司签订的《房屋交易合同》系三方真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守承诺，履行义务。刘某于2020年8月1日通知某某公司及景某不再出售涉案房屋的行为，系根本违约，应当承担相应的违约责任。景某有权选择适用合同中约定的定金罚则或违约金条款。关于违约金调整问题，本案中，刘某认为《房屋交易合同》中约定违约金标准过高，请求予以调整。对此，本院认为判断违约金是否过高应当综合衡量诸多相关因素而定，不仅要考虑到违约行为造成的损失，同时应考虑到当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中根据景某提交的证据来看，由于刘某违约时间距离合同签订时间较短，因此景某遭受的损失程度较轻，主要有律师费和部分房屋租金。关于房屋租金，因需另行购房，故本院酌定给予景某六个月的租房过渡期，因此房屋租金损失应为12000元，与律师费损失合计为27000元。至于违约金调整幅度，本案中刘某的行为严重违反了诚实信用原则，存在重大过错，故本院认为刘某向景某支付35100元（即实际损失金额的1.3倍）作为违约金，合理适当。至于返还定金20000元一节，现刘某认可返还该款项，故本院依法予以确认。

综上，原告景某的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告刘某应自本判决生效之日起十五日内向原告景某返还定金20000元并支付违约金35100元；

二、驳回原告景某其他诉讼请求。

案件受理费5245元，减半收取2622.5元，由原告景某负担2283.5元，由被告刘某负担339元并与本判决生效之日起十五日内直接给付原告景某。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　王　岩

二〇二〇年十月二十九日

书记员　王　蕊

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

宣判后当事人权利义务告知书

一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。

当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。

二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。

当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。

三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。

四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。