摘要：

案由：房屋买卖合同纠纷

二审推翻一审错误判决——胜诉。戴律师在本案被告某房产中介公司一审败诉后，接受其二审的委托，就买方陈某诉卖方何某及委托人某房产中介公司房屋买卖合同纠纷一案，通过代理上诉后，二审胜诉。

在二审阶段，戴雪静律师通过艰苦的举证及多次开庭，终于向法庭展现出本案的大部分客观真实情况。最后二审法院撤销了一审判决中的第四项即某房产中介公司承担连带给付责任项；并且二审法院判定原一审判决中案件受理费、诉前财产保全申请费、诉讼财产保全申请费判定由委托人某房产中介公司承担的部分则由被告何某承担。

戴律师将委托人的责任最小化，帮助委托人免于承担42万余元的连带给付责任，委托人非常满意。

一、基本案情

被告何某系涉案房屋的所有权人。2014年7月8日被告何某以涉案房屋设立抵押，抵押权人为中国建设银行有限公司某支行，抵押期限自2014年6月25日至2044年6月25日，担保债权金额28万余元；又于2017年8月8日设立抵押，抵押权人邵某，抵押期限自2017年8月1日之2018年8月1日，担保债权金额50万元。2017年8月25日法院对案涉房屋进行查封、2017年10月10日对案涉房屋进行轮候查封。

2017年10月17日，被告何某与原告陈某就案涉房屋买卖事宜达成意向后，通过其朋友刘某联系到被告某房产中介公司提供中介服务，三方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定：被告何某将涉案房屋出售给原告陈某，成交价格90万；原告于2017年10月17日支付定金2万元；因房屋有部分房款未还清，经协商，原告承诺负责还清该房屋贷款，并于房屋贷款注销手续办理完毕后到房管部门办理过户手续，原告支付的定金转为房款，原告与过户当日将剩余房款交付被告何某；签订本合同时，原告向被告某中介公司支付居间服务费6000元；被告何某承诺于2018年3月20日将该房屋及钥匙交付给原告；被告何某承诺该房屋除有部分尾款外，产权无争议；被告何某承诺其无其它债务纠纷，如产生第三方债务纠纷，由其自行解决，如解决不了，由其承担违约责任并退还全部房款；因原告与被告何某属自行交易，被告某中介公司负责办理该房屋的过户手续，如有其它争议，双方自行解决；双方约定违约金为20万，被告何某承诺允许该房屋过户到第三方名下。

合同签定当日，原告依约支付了居间服务费、定金。此后，原告又于2017年10月24日支付了购房款25万、2017年11月30日支付了购房款15万。在此期间，被告某中介公司多次催促被告何某办理平贷解抵押手续，被告何某一直拖延。一审庭审中，原告与被告某中介公司共同确认：原、被告订立合同时，被告某中介公司曾经查验过被告何某出示的案涉房屋权属证书的手机存储照片。

二、在一审中败诉，二审胜诉的关键点

一审法院认为，原、被告三方签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，对三方具有法律约束力。从约定内容看，该合同既包括原告与被告何某之间的房屋买卖合同关系，又包括买卖双方与被告某中介公司的居间合同关系。

关于原告与被告某中介公司之间的居间合同，首先，虽然原告与被告何某系自行达成交易意向，但原告仍选择中介机构提供中介服务，显系对中介机构专业知识和专业能力具有依赖，被告某中介公司收取居间服务费，就应当负有居间义务。其次，被告某中介公司作为居间方，就应当就包括标的物瑕疵在内的有关订立合同的事项向委托人如实报告，以促成房屋过户目的的实现。再次，依据法律规定，居间人因过错造成委托人损失的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，本案被告某中介公司在订立合同时曾查验案涉房屋权属证书照片，就应当明知案涉房屋在订立合同前存在两个抵押权登记的相关记载，而其在合同中仅对其中一个抵押登记（中国建设银行某支行）进行了告知并作出相关约定，可以推定其为故意隐瞒，主观过错明显，且其过错与原告选择订立合同并支付购房款具有因果关系，故应对原告的损失承担违约赔偿责任。因原告未举证证实二被告之间存在恶意通谋，故被告某中介公司承担责任后，可依法向被告何某追偿。

二审阶段，经过戴律师的多次举证及开庭，证明：被告何某与原告陈某是在自行协商达成房屋买卖意向后，双方共同前往委托人即被告某中介公司处，三方共同签订《房屋买卖（置换）合同》，并且依照该份合同其他约定中的记载，某中介公司负合同义务仅为“负责办理该房屋的过户手续”。

首先，现该房屋无法过户的原因系是因为何某未履行平贷注销抵押权的合同义务，买卖合同目的不能实现。其次，陈某在自行与何某协商购房事项过程中，并未审核产权证原件，存在过失。再次，在《房屋买卖（置换）合同》未明确约定购房款支付时间的情况下，陈某先后两次主动支付何某购房款共计40万（不含定金），未能较好的控制履约风险，陈某的上述行为存在较大疏漏。最后，因审查产权证原件了解房屋抵押情况的工作应该在签订《房屋买卖（置换）合同》之前、陈某与何某自行协商阶段即应完成，而支付定金及购房款亦非应某中介公司的要求而支付，且定金及购房款也并非支付给某中介公司。故陈某主张某中介公司承担返还已付购房款42万元的违约责任，依据不足。

最后二审法院认为上诉人某中介公司的上诉请求成立，应予支持，判决：撤销一审法院的第四项即某房屋中介公司承担连带给付责任项；并且一审判决中案件受理费、诉前财产保全申请费、诉讼财产保全申请费判定原需被告某房屋中介公司承担的部分也应由被告何某承担。

三、胜诉代理经验

首先，根据一审中法院认为委托人即被告某中介公司故意隐瞒房屋被两次抵押，从而侵害了原告陈某的利益，但事实是陈某和被告何某前期都已经协商好的情况下才找到被告某中介公司，仅要求协助办理房屋过户手续的。在签订合同的时候陈某也在场，既然何某已经决定恶意隐瞒房屋被二次抵押的情况，自然给某中介公司出示审查的照片也不会是真实的。故委托人某中介公司主观上没有恶意，且委托人在《房屋买卖（置换）合同》中所负的义务只是“协助办理房屋过户手续”在该合同签订时已经尽到了自己的合理注意义务。并且在合同履行过程中某中介公司一直在督促帮助陈某与何某办理房产证过户。

其次，陈某在《房屋买卖（置换）合同》并没有明确约定应该支付购房款时，就擅自支付给何某购房款。购房款也是直接汇给何某并未经过某中介公司。陈某自行交易行为不是合同中约定的履行方式，加大了自身风险，事后不应把责任推卸给某中介公司。

最后，某中介公司在《房屋买卖（置换）合同》履行中，并没有积极促成买卖双方的签约，本质上并不是严格意义上的居间人，只是负责代办过户手续的。因此，审查一个合同项下的各方的责任，约定优先，无约定从法定，而本合同已经明确约定为代办过户手续。无法办理过户的原因不是某中介公司造成的，且合同中也明确约定“因原告与被告何某属自行交易，被告某中介公司负责办理该房屋的过户手续，如有其它争议，双方自行解决”某中介公司不负责解决。因此根据权利与义务相统一原则，某中介公司不需要承担相应的责任。因此原告请求某中介公司承担连带责任，既没有法定也没有约定，没有明确的请求权基础。

戴雪静律师正是紧紧把握住这一点，才能够反败为胜。